01

利率影响退居其次，购房者更关注这个！

对于澳洲购房和卖房的人来说，可负担性已取代利率，成为最大的阻碍因素。

房地产科技公司InfoTrack 的调查发现，目前现金利率为3.85%，但它在2025 年并未对13 万多名澳洲人的买卖决策产生主要影响。

约45% 的受访者表示利率「完全不在考虑范围内」，不到三分之一的人认为利率对他们的决定有显著影响。

那些仍会考虑利率的人称，利率会影响他们的预算以及所能负担的房产类型。

约5% 的人因现金利率而推迟购房或延后出售。

这一数据与2024 年形成鲜明对比，当时超过三分之二的受访者表示利率是影响他们决策的主要因素。

「这一发现挑战了『利率阻碍人们买卖房产』的观点。」InfoTrack 澳洲房地产主管李·贝利（Lee Bailie）表示。

「相反，澳洲人正在调整策略——他们依然活跃在市场上，但会适应当前的条件。」

今年，利率似乎不再是买卖房产的主要障碍，可负担性取而代之成为最大的难题。

近三分之一的受访者表示，房价是房地产市场的最大挑战——比2024 年增加了6 个百分点。

「这一数据进一步证明了可负担性危机。」贝利说。

「超过一半的人承认，房价对他们的买卖决定有显著或重大影响，而超过三分之二的受访者表示房价决定了他们买房的地点。」

InfoTrack 的调查还发现，一些买家和卖家受到市场状况影响，17% 的人难以找到合适的房产，超过一半的人因为价格波动及竞争压力感到必须快速行动。

全国房价持续上涨，PropTrack 最新数据显示，6 月份上涨了0.4%，全年累计上涨4.6%。

这使得首府城市住宅的中位价达到92.3 万澳元，比今年年初平均贵了4 万澳元。

其中，阿德莱德涨幅最大，上升0.6%，其次是悉尼和霍巴特，均上涨0.5%。

珀斯、墨尔本、布里斯本和坎培拉上涨0.3%，达尔文上涨0.2%。

尽管利率已不再是影响买卖房产的首要因素，但澳洲储备银行每六周公布一次的现金利率决定，依然备受关注。

许多经济学家预计，下周现金利率将降至3.6%，这将使一笔60 万澳元的住房贷款每月还款减少约90 澳元。

02

渗水、开裂、地基下沉！悉尼又现问题公寓楼，开发商被勒令整改

新州建筑委员会对Norwest一栋公寓楼进行检查后，发现该建筑存在多处缺陷，包 括游泳池区域地基下陷，以及停车场区域开裂。

这个名为Oakmont的公寓楼位于1-2 Lucinda Ave，新州公平交易厅在一份报告中详 细阐述了该建筑存在的严重缺陷，其中漏水是最主要问题之一。

开发商Arden CH Pty Ltd被勒令在3个月内对这些缺陷进行修复。

该建筑一楼泳池区域被发现地基下沉，报告指出：“这似乎是由于楼板边界下方的 土壤沉降不充分造成的，这可能导致混凝土结构性能失效。”

4号、5号、6号和7号楼的停车场出现了超0.4毫米的“过度开裂”，这会缩短混凝土 的使用寿命。

报告还指出：“此外，这些裂缝可能是结构性损坏和失效的迹象。“ 除7号楼外，在上述楼宇的地下停车场还存在其它问题，悬浮混凝土板和横梁中的 填充材料安装存在缺陷。

“据观察，填充材料和密封剂要么安装不当，要么完全缺失。”

在20号楼附近垃圾房下方的主开关室墙壁上还存在霉菌，这是6号楼的垃圾房、大 堂和上层露台漏水造成的。

由于防水不当，所有建筑物的屋顶都出现渗漏，并因材料不兼容而导致“积水“。

“渗水造成了不健康或危险的条件，降低了居住者的生活品质，并导致建筑构件过 度潮湿或老化。”

报道称，针对该建筑得检查于3月进行，整改令于7月下达。

03

另类房地产投资热潮涌动 高回报下暗藏风险和挑战

行业专家称，从数据中心到酒吧，投资者正大量涌入另类房地产领域，只要明确投资方向，该领域回报率高于传统房地产资产。

另类房地产资产指零售、商业、住宅和工业地产类别之外的资产，像自助仓储设施、托儿中心、码头和学生住宿设施等。

Cushman & Wakefield研究显示，2024年该领域销售额约124亿澳元（不含Blackstone以240亿澳元收购AirTrunk的交易），较2023年80亿澳元的投资额增长超50%。

投资管理公司MA Financial联合首席执行官比金斯表示，该领域参与者少，回报率高于核心资产。 30年前，人们只投资核心资产类别，如今另类资产类别大量涌现。

仲量联行（JLL）报告显示，到2030年，人工智能和云计算的使用预计使新数据中心需求翻倍，需新增175个设施。

随着澳洲人购买游艇增多，游艇码头也将成为利润丰厚的投资选择。

MA Financial两年前成立基金，让投资者接触南半球最大码头集团』 Albora Marinas。

2020 – 2025年，澳洲Centuria Capital Group管理的另类房地产资产从7亿元增至49亿元，年复合增长率48%。

其投资组合中四分之一是另类资产，包括房地产金融、医疗保健、农业和数据中心资产。

联合首席执行官胡利奇称，投资者对农业和数据中心等另类投资需求强劲。

Centuria在维州的Katunga Fresh玻璃温室是澳洲最大番茄供应商之一。

他说，住房危机促使开发商寻求私人融资，高净值投资者追求短期高收益投资。

去年8月，该公司收购ResetData 50%股份，认为液冷基础设施更具可持续性。

不过，胡利奇也指出，另类房地产资产投资有风险，常见障碍在于专业知识了解，与写字楼等不同，医疗保健资产有特定要求，需要认真了解相关需求、结构及法规需专业知识。

Apt财富合作伙伴公司首席投资官冈萨雷斯说，监管、高运营成本及部分行业起步阶段是投资者进入壁垒，如开办养老院受严格监管，数据中心可能因监管不严遭政府限制。

比金斯表示，他25年来见证利率下降带来更高回报率。

MA Financial涉足酒吧行业，子公司提供相关机会。

比金斯说，约10年前，许多另类资产被视为「家庭作坊式产业」，如今另类资产投资已成熟，对机构投资者有吸引力，公司的目标是帮助金融机构、金融机构和投资机构建立并管理这些资产，并推动这些产业机构化以吸引投资。

04

住房部长提议简化建筑规范，助力解决澳大利亚住房短缺

住房部长Clare O’Neil表示，在与行业、工会和政府进行了一周的磋商后，她已提出为正在应对繁琐行政程序的建筑商提供缓解措施，旨在提高澳大利亚低迷的住房建设水平，缓解长期的住房短缺问题。

在联邦政府三天的生产力峰会前夕，O’Neil在接受采访时表示，她认同建筑商和开发商的一个关键诉求——给予更多时间来适应更高的标准。

她在接受《澳大利亚金融评论》采访时表示：“今天，建筑商和开发商面前有着大量无意义的规定，除了延误和增加我们的住房建设成本之外，没有任何好处。”

“如果我们要提高住宅建设部门的产量，这正是我们政府正在努力实现的目标，那就必须改变这一点。”

O’Neil此前曾表示，重新当选的工党政府计划着重解决住房建设中的繁文缛节。经过本周与行业、工会、地方政府以及州规划和住房部长的系列圆桌会议后，她表示，可能会对联邦指导方针进行调整，这些方针目前在建筑领域发挥着重要作用。

她表示：“《国家建筑规范》是一个非常重要的文件，保持高标准和不断提高环保标准对于国家来说是绝对正确的做法。”

“但我们需要停止的是对规范的频繁修改，这样我们的建筑行业就可以在掌握一套变化后，吸收成本和新的做法，而不会发现规范又被更改。”

澳大利亚未能建造所需数量的新住房。联邦政府的顾问机构在2023年8月预测，澳大利亚将错过五年120万套住房的目标，预计将短缺26.2万套住房。

上个月，财政部的建议泄露后，也表示该目标不可实现。财政部长Jim Chalmers表示，尽管如此，仍有可能通过政策变化帮助州和地区政府实现这一目标。

虽然许多增加住房供应的关键因素掌握在州和地区政府手中，但目前每三年更新一次的建筑规范则由联邦政府负责。

去年，前反对党领袖Peter Dutton在选前承诺，禁止对建筑规范进行十年的任何修改。

O’Neil表示，政府尚未作出决定，并强调任何对规范的修改，都是为了让行业更快速地建设住房，而不是降低标准。

“这并不一定是我们设置标准的高度，”她表示。“而是修改的频率，允许建筑商在高标准下稳定下来，并在一段时间内维持这些标准。”

但建筑和开发行业可能会争取更多的宽松，尤其是在新住宅的能效要求方面。

住房行业协会（HIA）执行总经理Jocelyn Martin表示，澳大利亚人对建筑规范的要求过高。

Martin表示：“有很多关于能效的变化，可能是有价值的想法，但最终会逐渐造成收益递减。”

“这简直是一个完整的繁杂的法规和合规体系。我们正在建设这些住宅，却在这个庞大的体系中陷入困境。”

HIA反对上一版本的建筑规范升级，该升级要求新建住房必须满足七项最低NatHERS热效能评级，该要求从去年开始生效。各州和地区根据各自的时间表执行这些要求。

Martin表示：“我们真的对新建住房提出了过多要求——包括能效、对保险商的保护以及可达性。”

“这些都是非常重要的事情，但建筑规范已经成为实现这些目标的唯一工具。这意味着它变得庞大且高度技术化，实用性差，建筑商很难知道自己是否做对了。”

此外，O’Neil表示，澳大利亚建筑行业的碎片化——只有少数几家大公司具备创新能力，而大部分小企业则无法做到——意味着联邦政府可以在推动创新方面发挥更大的作用。

她表示：“在这个创新挑战中，政府可能有更大的角色，因为我们不能仅仅依赖那些单一的大公司来推动这一进程。”

“我们实际上需要在住房建设领域更加努力，找出政府可以帮助的方式，因为建筑行业的这种碎片化将是一个持续的特点。”

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

10

08-2025

09

08-2025

08

08-2025